Vices cachés sur un immeuble - Une histoire d'horreur

Tout n'est pas toujours rose dans le merveilleux monde de l'immobilier locatif. Voici l'histoire d'horreur qu'a vécue une de mes bonnes connaissances. Une histoire à faire dresser les cheveux sur la tête.

Kevin a déniché un immeuble de 6 appartements, rentable, dans un quartier résidentiel de Montréal. Il a tout fait selon les règles de l'art: visite des lieux, inspection par un professionnel, etc. L'immeuble dégage près de 1000$ de cash-flow positif tous les mois. Le hic avec cette propriété: la qualité des locataires laissait à désirer. Kevin s'y connaît en immeubles locatifs, il possédait déjà deux autres propriétés locatives avant de faire cette dernière acquisition.

Sitôt sorti de chez le notaire, une première surprise

Tout de suite après être sorti de chez le notaire, Kevin s'est présenté au 6-plex pour remettre des lettres officielles aux locataires annonçant la transaction. Un des locataires lui a alors demandé: "Que vas-tu faire contre les punaises de lit?" Hein, quoi? Punaises de lit? Kevin n'était évidemment pas au courant de ce problème, personne n'en avait parlé durant les visites et l'inspection. L'ancien propriétaire était pourtant au courant selon les locataires...

Une lettre recommandée et une estimation par une firme d'extermination plus tard, Kevin a réussi à refiler la facture à l'ancien proprio. Ça part mal. Mais ça, ce n'était rien par rapport à ce qui allait suivre...

Négocier le départ d'un locataire indésirable

Je saute par-dessus des détails pour raccourcir l'histoire. Kevin a réussi à négocier le départ d'un locataire indésirable qui ne payait pas très bien. L'idée était de rénover l'appartement, de l'insonoriser, de rafraîchir le tout et de relouer à de meilleurs locataires.

En cours de rénovation, Kevin a eu à enlever des revêtements de gypse pour faire les travaux d'insonorisation. Une bien mauvaise surprise l'attendait...

Après les puces de lit, les moisissures

Derrière les panneaux de gypse, Kevin a trouvé des moisissures sur la structure de bois. Beaucoup de moisissures. Il a alors entrepris d'enlever plus de gypse pour voir l'étendue des dégâts. Ce qu'il a trouvé fait peur. Cinq des 6 appartements étaient complètement contaminés par les moisissures et devaientt être décontaminés. L'ancien propriétaire est soupçonné d'avoir masqué le tout. Le problème n'était pas apparent durant l'inspection. L'eau a causé des dégâts à toute la structure du bâtiment.

Les locataires avaient tous des problèmes pulmonaires et ne savaient pas pourquoi...

Quand j'ai vu Kevin la semaine dernière, il avait en main une estimation des coûts pour les travaux de remise en conformité. Pour la destruction des logements, la décontamination, la reconstruction: au minimum 250,000$, sans compter les frais d'avocats qui vont s'élever à plusieurs dizaines de milliers de dollars. Un choc. C'est un vice caché, ou plutôt un dol qui est soupçonné. Les avocats travaillent sur le dossier. L'ancien propriétaire a été avisé par écrit de venir constater les dommages. Il ne s'est pas pointé le bout du nez. Une poursuite est en cours actuellement.

Un immeuble vide, sans revenu, des assurances qui explosent

Déjà que ça ne va pas bien, Kevin se retrouve avec un immeuble vide, donc sans aucun revenu mensuel. Il doit payer l'hypothèque et toutes les dépenses d'opération avec son propre argent. En plus, comme l'immeuble est inhabité, Kevin a dû aviser ses assurances. L'horreur: sa facture a explosé! Évidemment, les assurances ne couvrent pas non plus les pertes de revenus dans le cas des vices cachés. Kevin n'a pas les 250,000$ en liquidité pour rénover l'immeuble, il doit attendre les résultats de la poursuite, ce qui peut prendre des mois.

Kevin est "chanceux" dans sa malchance, il a d'excellents revenus professionnels pour continuer de payer l'hypothèque. Pour beaucoup de propriétaires, une telle situation deviendrait rapidement catastrophique. Assez pour remettre les clés de la propriété à la banque.

Malgré les mauvaises journées de Kevin, il réussit à voir du positif dans toute cette histoire: il se retrouvera d'ici quelques mois avec un immeuble entièrement rénové (probablement au frais de l'ancien propriétaire) et il aura des locataires de meilleure qualité et de meilleurs revenus. Mais entre temps...

Note: article écrit il y a quelques années. Je vous publierai la suite bientôt.