Surmonter les obstacles pour les premiers acheteurs de plex : conseils pratiques

Se lancer dans l’achat d’un premier plex, c’est un peu comme se préparer à grimper une montagne pour la première fois (c'est pas pour rien que j'ai appelé mon entreprise de coaching Sherpa immobilier!). Au début, tout paraît intimidant : les prix élevés, le financement de l'immeuble, les étapes à suivre. C’est particulièrement vrai dans le contexte actuel où les prix des plex et immeubles multilocatifs sont encore élevés et où les conditions de financement se sont resserrées. Pourtant, malgré ces défis, c’est peut-être le moment idéal pour se lancer. Pourquoi? Parce que les taux d’intérêt commencent à baisser et les conditions de financement vont s’assouplir davantage dans les prochains mois.

Si tu es débutant et que tu te demandes par où commencer, laisse-moi te partager quelques réflexions pratiques pour t’aider à franchir cette étape. Parce que oui, même si l’accès au financement est plus difficile qu’avant, il existe des moyens d’y arriver.

Repenser le financement : utiliser la créativité

Quand les banques sont plus frileuses à prêter, il faut se montrer créatif. Peut-être que tu ne pourras pas obtenir le montant exact que tu souhaites, mais as-tu envisagé le financement par étape? Par exemple, au lieu de viser directement un plex de 1,2 million, commence par une plus petite propriété, bâtie sur de bonnes bases, dans une région plus éloignée. Tu pourras ensuite refinancer lorsque tu auras accumulé de la valeur et utilisé les leviers financiers qui s’offrent à toi. J'ai des clients qui utilisent cette stratégie: acheter de petits plex à Shawinigan et Trois-Rivières, les optimiser et les refinancer pour grossir leurs parcs. 

Je me rappelle un investisseur qui voulait à tout prix acheter un immeuble locatif avec un prêt conventionnel à 80% de sa valeur. La banque lui a plutôt offert 75%, mais ça n’a pas arrêté sa stratégie. Il a utilisé l’équité sur sa propre résidence pour compléter la mise de fonds manquante. Un autre proposé à ses parents d'investir avec lui et de se séparer la mise de fonds. Ça lui a permis de se lancer sans attendre. Il a su profiter de l’effet de levier maintenant, même si les conditions n’étaient pas parfaites.

Gérer les attentes : ne pas viser l’immeuble parfait!

Autre point important : ne t’attends pas à trouver l’immeuble parfait du premier coup. Souvent, les premiers investissements sont des tremplins pour apprendre, bâtir de l'équité et améliorer ta situation financière. Parfois, c’est un plex qui a besoin d’un peu de rénovation. Parfois, c’est un immeuble dans un secteur en développement, mais qui n’est pas encore à son plein potentiel.

J’ai souvent vu des investisseurs passer à côté de belles opportunités parce qu’ils cherchaient le « coup de cœur » ou l'immeuble parfait rencontrant tous leurs critères. Le problème, c’est que ce genre de coup de cœur est rare et souvent hors de prix! Dans un marché où l’offre reste limitée et la demande forte, il vaut mieux acheter un bon immeuble à bon prix plutôt que de passer des mois, voire des années, à attendre l’immeuble parfait.

Bâtir une équipe dès le départ

Un des aspects les plus sous-estimés dans l’investissement immobilier, c’est l’importance d’une bonne équipe de professionnels de l'immobilier. Trop souvent, les premiers acheteurs de plex pensent qu’ils doivent tout faire eux-mêmes pour économiser. Mais crois-moi, avoir un bon courtier immobilier, un excellent courtier hypothécaire, un comptable, et un homme à tout faire sous la main fait toute la différence. Même avant d’acheter, prends le temps de bâtir ces relations. Un courtier expérimenté pourra te trouver des propriétés hors marché, un bon comptable saura structurer tes finances de manière à faciliter l’achat, et un homme à tout faire t’évitera bien des maux de tête une fois propriétaire.

Je me souviens d’une cliente qui était se faisait carrément arnaquer par des entrepreneurs en construction. Mais grâce à son réseau (dont un de mes contacts), elle a pu obtenir de bons contacts qui lui ont permis de rénover à un coût raisonnable son triplex et de faire entrer des locataires rapidement, après des mois de logements vacants. Résultat : son investissement est devenu rentable beaucoup plus vite que prévu.

Penser long terme

Investir dans l’immobilier, c’est avant tout une stratégie à long terme. Oui, les prix actuels peuvent paraître élevés et le financement difficile à obtenir. Mais si tu as une vision claire de tes objectifs et que tu prends des décisions éclairées, tu pourras bâtir un patrimoine immobilier solide sur plusieurs années. La clé est d’agir maintenant, car même si les prix ne baissent pas, les conditions de financement pourraient s’améliorer, et tu ne veux pas être laissé pour compte quand la prochaine vague d’investissements commencera sous peu. Ma prédiction (j'aurai peut être tord!): d'ici 2035, les prix des plex et immeubles locatifs vont doubler. 

Le Québec connaît une croissance démographique forte, et cette tendance devrait se poursuivre encore plusieurs décennies. Cela signifie plus de demande pour les logements locatifs, et donc des opportunités pour les propriétaires. La rareté des nouvelles constructions ne fait qu’accentuer cette demande, créant un environnement favorable pour les investisseurs qui ont su se positionner, malgré les difficultés des 2-3 dernières années. 

En somme, si tu es prêt à surmonter les obstacles et à adapter ta stratégie immobilière, tu trouveras ton chemin vers l’achat de ton prochain plex ou immeuble locatif. L’important, c’est de rester patient, créatif, et surtout, d’avoir une vision à long terme.

Steve

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