Gain en capital et impôt quand un plex passe de proprio-occupant à 100% locatif
Jean, un lecteur, me pose la question suivante, que j'ai d'ailleurs posée à mon fiscaliste plus tôt cette année:
Bonne question. J'ai appelé mon fiscaliste en début d'année pour la même question lorsque j'ai quitté le 4-plex que j'occupais depuis 8 ans, au moment de partir en banlieue.
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| Pour éviter un casse-tête à votre comptable lors de la revente, faites évaluer votre propriété lors du changement d'usage. |
Calcul du gain en capital
En gros, le gain en capital, c'est la plus-value qu'a pris l'immeuble entre l'achat et la revente. Dans le cas présent, le gain en capital est de 150,000$. Au Québec, pour les immeubles locatifs, seulement 50% du gain en capital est imposable à la revente. Vous avez un congé d'impôt sur l'autre 50% du gain. Par contre, si le propriétaire occupe une certaine superficie de l'immeuble, dans le cas présent il occupe 33% de la superficie, cette superficie est exemptée d'impôt sur le gain en capital.
S'il vend l'immeuble, Jean ne devrait donc payer l'impôt que sur 66% du gain en capital pour la période qu'il aura été propriétaire-occupant.
Dans l'exemple, en vendant l'immeuble maintenant:
Gain en capital: 150,000$
Exemption pour proprio-occupant (33%): 50,000$
Gain en capital après exemption du proprio-occupant: 100,000$
Règle applicable, seuls 50% du gain en capital est imposable: 50,000$
Jean devrait donc ajouter 50,000$ à ses revenus imposables de l'année. Admettons qu'il ait un taux marginal d'imposition de 40% pour faire un chiffre rond, c'est donc 20,000$ qu'il aurait à payer en impôt s'il vendait l'immeuble aujourd'hui.
Mais s'il ne vend pas tout de suite...
Comme son immeuble a pris beaucoup de valeur depuis son achat, Jean a raison de se poser des questions fiscales en raison du changement d'usage pour la superficie de 33% qu'il occupait. L'immeuble deviendra donc 100% locatif.
Ce n'est pas parce qu'il y a changement d'usage que Jean va devoir payer de l'impôt immédiatement. L'impôt sera reporté au moment de la vente.
Pour simplifier la vie du fisc dans quelques années au moment de la revente, Jean devrait faire évaluer sa propriété par un évaluateur agréé. Lors de sa prochaine déclaration d'impôt, Jean pourra divulguer au fisc son rapport d'évaluation afin de "geler" la valeur de la propriété au moment de son déménagement. Ainsi, son comptable et le fisc connaîtront la vraie valeur du 3-plex au moment où il y a eu changement d'usage.
Pour les années suivant le changement d'usage, le calcul de l'impôt sur le gain en capital sera différent. Il n'y aura plus d'exonération pour la superficie qui était proprio-occupant. Donc si Jean garde son immeuble encore quelques années et qu'il le revend à un prix de 700,000$ dans 20 ans:
Pour la période de 20 ans où l'immeuble aura été 100% locatif:
Valeur de l'immeuble dans 20 ans: 700,000$
Valeur de l'immeuble au moment du changement d'usage: 550,000$
Gain en capital pour cette période 100% locative: 150,000$
Règle applicable, seuls 50% du gain en capital est imposable: 75,000$
Mais il faut aussi ajouter...
Gain en capital pour la période où il aura été proprio-occupant: 50,000$
Gain en capital total imposable (période proprio-occupant + période 100% locative): 125,000$
En prenant un taux marginal d'imposition de 40%: 50,000$ d'impôts à payer
Donc Jean, il te faut engager un évaluateur agréé et divulguer la valeur de ton immeuble au fisc l'an prochain en même temps que ton rapport d'impôt. Ça vaut la peine de payer 400-500$ pour ce rapport. Ton comptable te remerciera le moment de vendre l'immeuble. Ce sera clair pour lui et pour le fisc sur quelle valeur imposer ton gain en capital.
Steve
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Note: Je ne suis pas fiscaliste. Cet exemple est simplifié à l'extrême. Il y a d'autres facteurs à prendre en compte dans les calculs d'imposition, comme la récupération d'amortissement, les frais d'achats (notaires, évaluation, arpentage, etc.), les frais de courtage à la revente, etc. Ne prenez pas mes conseils pour du cash, vérifiez avec votre comptable ou votre fiscaliste avant de faire un changement d'usage.
