Comment sortir l'équité d'un immeuble
L'équité, c'est la différence entre la valeur marchande d'une propriété et le solde du prêt hypothécaire. C'est un mot qu'on utilise beaucoup au Québec, mais qui est étranger pour les nouveaux arrivants des autres pays francophones.
L'équité illustrée par un exemple
Angelo et Mélissa se sont acheté une petite maison unifamiliale pour l'habiter. Ils ont payé 265 000$ et investi immédiatement 20 000$ pour rénover la cuisine et la salle de bain (via un prêt rénovation). Coût total de 285 000$. Ils ont décidé de mettre 20% de mise de fonds et la banque a accordé un prêt de 80%, comme le montre l'image ci-dessous.
Après ce premier achat, Angelo rêve de débuter en immobilier locatif. Mélissa n'est pas convaincue. Elle ne veut pas économiser de son argent durement gagné à son travail pour acheter une deuxième propriété. Angelo et Mélissa font des projections financières pour voir comment ils pourraient utiliser leur première maison pour acquérir un premier plex.
Projetons-nous 5 ans après l'achat de cette maison. En prenant une hypothèse d'augmentation de valeur de 3% par année (à partir de la valeur de 285 000$ de l'année 1 après les travaux), cette maison vaudrait 340 000$. Au bout de 5 ans, le solde du prêt va avoir baissé. Admettons que ce solde est de 198 500$ au bout de ces 5 années. La valeur a monté et le prêt a diminué, comme le montre l'image suivante.
De 20% lors de l'achat, l'équité est maintenant de 42%, soit 141 500$.
Comment sortir l'équité d'une propriété pour faire une deuxième transaction
En Amérique du Nord, notre système bancaire permet une sortie d'équité des propriétés, sous certaines conditions.
Qu'est-ce que cela signifie? Que vous pouvez littéralement retirer de l'argent de votre propriété, comme d'un guichet bancaire. Bon, c'est imagé, mais c'est pour simplifier l'exemple.
En démontrant la nouvelle valeur à la banque (le 340 000$), soit via un rapport d'évaluateur agréé ou via le système d'évaluation automatisé de la banque, Angelo et Mélissa pourraient augmenter le prêt sur leur propriété pour revenir à un ratio de 80% prêt et 20% d'équité, comme le montre l'image suivante.
Donc, ça vous prend un minimum de 20% d'équité dans cette maison pour procéder à la sortie de l'équité excédentaire. Ce 20% représente 68 000$ (en bleu). Mélissa et Angelo pourront donc faire remonter le prêt à 80% de la valeur, soit 272 000$. La différence entre ce nouveau prêt de 272 000$ et leur ancien solde hypothécaire de 198 500$, c'est l'équité qu'ils pourront ressortir de cette opération de refinancement. Ici, c'est un montant de 73 500$ qui sera déposé dans le compte de banque d'Angelo et Mélissa.
L'équité ressortie, c'est une dette
Le montant de 73 500$ sera dans leur compte de banque... mais en réalité, c'est via l'augmentation de dette sur leur maison. Il faut évidemment que Mélissa et Angelo soient capables de rembourser cette nouvelle dette. En utilisant bien et correctement ce genre de sortie d'équité, Mélissa et Angelo pourront s'acheter une deuxième propriété.
S'ils font correctement les choses, ils vont pouvoir déduire les intérêts du 73 500$ de leurs revenus imposables à la fin de l'année, s'ils ont réinvesti ce montant dans un immeuble locatif par exemple.
S'ils sont capables de générer plus de rendement sur ce 73 500$ que ce qu'en coûtent les intérêts bancaires, ce sera une création de richesse pour ce couple.
