Vos locataires massacreront vos logements!

Les locataires causant du dommage à un logement

À la suite d'un article portant sur la rénovation majeure d'un de mes logements, un des lecteurs avec qui j'échangeais il y a quelques jours m'a écrit: "Maintenant, c'est juste une question de temps avant qu'un de vos locataires massacre un de vos logements rénovés. Une enquête de crédit ne garantit pas que le logement sera entretenu.". 

Ce genre de commentaire, je l'entends ou le lis souvent. Une étude de la CORPIQ d'il y a quelques années soulignait en effet que 1 locataire sur 3 laisse son logement en mauvais état. Ce que l'étude dit, ce n'est pas qu'un locataire sur 3 "massacre" son logement au moment du départ, comme le disait le lecteur ci-dessus... il le laisse dans un état "négligé". Un état négligé ne signifie pas un état de destruction totale.  Il est possible que ça arrive, mais je suis prêt à vivre avec ce risque. En tant que propriétaire, il y a cependant plusieurs façons de tenter de prévenir ces situations indésirables.
 

Sélectionner les locataires minutieusement

Ça commence dès l'annonce de la mise en location, par exemple sur Kijiji ou Marketplace. Dans votre publicité, inscrivez vos préférences: locataire exclusivement non-fumeur, présence d'un règlement d'immeuble à signer par le locataire, enquête de crédit obligatoire, enquête auprès de l'employeur et du propriétaire existant. Fixer le prix de manière à éliminer ceux qui veulent un château à moins de 500$/ mois. Lorsque vient le temps des visites, évidemment, ne dites pas à un visiteur qu'il est le premier à visiter. Vous dites que déjà deux personnes ont visité le logement et qu'on doit leur répondre sous peu. Ainsi, ça vous laisse une porte de sortie pour choisir vous-même le locataire parmi tous les visiteurs.

Avoir un règlement d'immeuble

Afin de prévenir plusieurs problèmes, il est recommandé d'avoir un règlement d'immeuble dans lequel vous dictez les choses à faire et à ne pas faire par le locataire durant sa location. Ces règlements doivent être annexés aux baux lors de la location, ou sinon insérés avec l'avis de renouvellement du bail pour ceux qui font l'acquisition d'un immeuble sans règlement préexistant.

Des exemples de mes règlements:

• Il est strictement interdit d’utiliser un caisson de grave (subwoofer) pour le cinéma maison, l’ordinateur ou pour tout autre appareil électronique.
• L’absence d’insonorisation entre les plafonds et planchers de l’immeuble étant déficiente et dans le respect des autres locataires, il est interdit de marcher dans les logements avec des souliers à semelles dures du type talons-haut, bottes ou autres souliers causant beaucoup de vibrations aux planchers. 
• Le locataire s’engage à ne pas utiliser, ni permettre que soient utilisées les aires communes de l’immeuble à des fins d’amusement, de flânage ou d’entreposage (y compris d’un vélo, de bottes, chaussures ou autres). Le démarchage et le porte-à-porte sont interdits. Il est de plus interdit d’installer des affiches, posters, encens, chandelles ou autres dans les aires communes et dans l’entrée de l’immeuble. 

Ces règlements ne sont pas une garantie contre tous les malheurs, mais ça a comme avantage d'encadrer votre relation avec vos locataires en cas de mésentente et/ou de conflit devant le Tribunal administratif du logement (TAL) du Québec.

Inspecter le logement lors de l'arrivée et au moment du départ (avec photos à l'appui)

Créez-vous un petit document représentant les photos de l'état du logement au moment de l'arrivée du locataire et faites-lui signer lors de la remise des clés. Ça ne garantit évidemment pas que le locataire vous remettra le logement dans le même état à son départ, mais peut-être y pensera-t-il à deux fois sachant que vous avez des preuves. Lors de son départ, si vous constatez des dommages, prenez des photos datées. Cela pourrait vous servir en cas où vous désireriez prendre un recours en dédommagement. 

Certains lecteurs diront que faire tout ça n'élimine pas les risques de tomber sur un mauvais locataire. C'est vrai. Tout investissement comporte une partie de risque. De mon côté, je préfère ce risque-là, que je peux contrôler jusqu'à une certaine mesure, à l'absence totale de contrôle que j'aurais en laissant mes économies à la bourse...  Et vous?