C'est quoi un bon "MRB"? Bien comprendre le multiplicateur de revenus bruts

L'un des termes fréquemment rencontrés en investissement immobilier est le multiplicateur de revenus bruts, ou MRB. Mais qu'est-ce que cela signifie vraiment? Et surtout, qu'est-ce qu'un "bon" MRB? Nous voyons souvent cette question dans les différents groupes Facebook sur l'immobilier. Comprendre le MRB peut vous aider à évaluer rapidement la valeur d'un immeuble, avant de faire une analyse financière plus poussée. Dans cet article, je démystifie ce concept pour vous.

1. Qu'est-ce que le MRB?

Le MRB est un outil utilisé pour évaluer la valeur d'un bien immobilier par rapport à ses revenus locatifs annuels. Il est calculé en divisant le prix d'achat du bien par le revenu locatif brut annuel.

Formule : $\mathrm{Multiplicateur\; de\; revenus\; bruts\; (MRB)}\mathrm{<br>}=\frac{\text{Prix d’achat}}{\text{Revenu locatif brut annuel}}$

2. Pourquoi le MRB est-il important?

Le MRB est une manière simplifiée d'apprécier si un investissement est potentiellement rentable. Un MRB plus faible signifie généralement que vous payez moins pour chaque dollar de revenu locatif, ce qui peut indiquer une meilleure affaire. Ou pas!

3. Qu'est-ce qu'un "bon" MRB?

Il n'y a pas de réponse unique, car cela dépend de la région, du type de propriété et de la stratégie d'investissement. Quand on utilise le MRB, on peut se retrouver à comparer des pommes avec des oranges, si l'on compare des immeubles avec des caractéristiques différentes (un immeuble chauffé par le propriétaire et un deuxième immeuble chauffé par les locataires).

Toutefois, en général:

• Un MRB faible (par exemple, 10 ou moins) indique qu'un bien génère des revenus élevés par rapport à son prix d'achat. Cela peut être une bonne affaire, surtout si les coûts d'exploitation ne sont pas proportionnellement élevés. Ça peut aussi indiquer autre chose, par exemple que l'immeuble a une valeur plus basse causée par sa localisation, sa désuétude, ou par sa clientèle locataire. 

• Un MRB élevé (par exemple, 18 ou plus) suggère que le bien coûte cher par rapport aux revenus qu'il génère. Cela pourrait être dû à divers facteurs tels que l'emplacement de qualité ou le potentiel d'appréciation ou d'optimisation important des revenus. Un immeuble mal géré depuis des années côté revenus peut être mis en vente avec un MRB très élevé, car il y a un grand potentiel de mise à niveau des revenus de location. 

4. Exemple concret

Imaginons que vous regardiez deux propriétés:

• Propriété A : Prix d'achat de 500 000 $ avec un revenu locatif brut annuel de 50 000 $. $\mathrm{MRB}\mathrm{<br>}=\frac{\mathrm{500\; 000}\text{\$}}{\mathrm{50\; 000}\text{\$}}=10$

• Propriété B : Prix d'achat de 400 000 $ avec un revenu locatif brut annuel de 40 000 $. $\mathrm{MRB}=\frac{\mathrm{400\; 000\$}\text{<br>}}{\mathrm{40\; 000}\text{\$}}=10$

Les deux immeubles ont le même MRB, mais cela ne signifie pas qu'elles présentent la même valeur ou le même potentiel. D'autres facteurs, tels que l'emplacement, les coûts d'entretien, ou le potentiel d'optimisation devraient également être pris en compte.

L'appréciation potentielle ou la capacité d'optimiser un bien immobilier sont des facteurs essentiels qui peuvent justifier un MRB initialement élevé. Permettez-moi d'expliquer davantage et d'illustrer cela avec un exemple.

5. Potentiel de valorisation et d'optimisation : Comment cela impacte le MRB

Lorsqu'on évalue un investissement immobilier, il ne s'agit pas seulement de regarder les chiffres actuels, mais aussi de voir le potentiel de croissance et d'optimisation. Un investisseur avisé cherche des opportunités pour augmenter la valeur d'un immeuble et, par conséquent, ses revenus. En même temps, il cherche à stabiliser ou diminuer les dépenses d'exploitation. 

5.1 Comment l'optimisation peut-elle réduire le MRB?

L'optimisation peut prendre plusieurs formes, notamment la rénovation, la négociation des nouveaux baux, l'ajout de services comme Internet ou la réduction des coûts d'exploitation. Lorsque vous augmentez les revenus bruts, le MRB diminue, même si le prix d'achat reste le même.

5.2 Exemple concret d'optimisation :

Prenons un immeuble qui a un prix d'achat de 1 000 000 $ et des revenus bruts annuels de 60 000 $. Le MRB est donc de:

$\mathrm{MRB}\mathrm{<br>}=\frac{\mathrm{1\; 000\; 000}\text{\$}}{\mathrm{60\; 000}\text{\$}}=16.7$

Imaginez maintenant que vous identifiez un potentiel d'augmentation des loyers grâce à des rénovations mineures et à la venue de nouveaux locataires avec des baux plus élevés. Si vous investissez 200 000 $ dans l'optimisation de l'immeuble et que cela conduit à une augmentation des revenus bruts annuels à 110 000 $, le nouveau MRB serait:

$\mathrm{MRB}\mathrm{<br>}=\frac{\mathrm{1\; 200\; 000}\text{\$}}{\mathrm{100\; 000}\text{\$}}=\mathrm{12 }$

Le MRB a donc diminué, indiquant une amélioration de l'efficacité de votre investissement.

5.3. Le potentiel caché derrière un MRB élevé :

Un MRB initialement élevé peut décourager de nombreux investisseurs! Cependant, si vous avez le flair ou la vision pour identifier les immeubles sous-évalués ou avec un potentiel d'optimisation, un MRB élevé peut signaler une belle opportunité d'investissement. Les investisseurs qui peuvent voir au-delà des chiffres initiaux et qui ont une vision stratégique peuvent bénéficier d'une croissance significative de leur investissement.

6. Les nuances du MRB

Il est essentiel de ne pas utiliser le MRB comme seul indicateur. Certains investisseurs préfèrent des MRB plus élevés dans des zones ou quartiers à fort potentiel d'appréciation, tandis que d'autres recherchent des MRB plus faibles pour des revenus locatifs plus immédiats. Les immeubles dans les régions plus éloignés se vendent généralement à des MRB plus bas, le cashflow est plus intéressant, mais le potentiel de prise de valeur dans le temps peut être moindre. Le multiplicateur de revenus nets (MRN) est mieux, car la comparaison se fait après avoir soustrait les dépenses d'exploitation. 

Bien que le MRB puisse être un outil utile pour évaluer rapidement la valeur d'un bien immobilier, il est essentiel de le combiner avec d'autres indicateurs et une analyse financière plus approfondie. En comprenant ce qu'est le MRB et comment l'interpréter, vous pouvez affiner vos compétences en investissement et prendre des décisions plus éclairées.

Steve

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