Ce sont juste des locataires...
Dernièrement j'étais en train de terminer de peindre un logement en vue de l'entrée du nouveau locataire le lendemain. Deux de mes proches viennent me dire un coucou et durant la discussion, voyant que je m'applique, disent: "Steve, ce sont juste des locataires...n'en fait pas trop".
Ce sont JUSTE des locataires...
L'immobilier locatif repose sur quoi au fait? Sur de la brique? Sur une belle salle de bain? Non. Ça repose sur des locataires qui veulent bien nous payer une somme d'argent pour occuper un logement en échange. Sans les locataires, pas de revenus. Sans locataire, pas de remboursement d'hypothèque sans devoir sortir d'argent de nos poches. Sans revenus, pas d'enrichissement.
Mes clients, mes locataires, je les veux heureux. Je veux satisfaire leurs demandes, dans la mesure du raisonnable. Perdre un locataire peut coûter cher! Très cher! En voici un exemple, mon exemple... Pour cet exemple, je vous ramène quelques années en arrière. Vous verrez que le contexte peut changer rapidement en immobilier. Dans cet exemple, nous étions en 2016, dans un contexte où il était difficile de trouver preneur pour nos logements en région.
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| Vos locataires, vos clients. Vous les voulez contents. |
Perdre un locataire et être incapable de relouer le logement
En mars de cette année-là, un locataire m'avise qu'il quittera son logement au terme de la période du bail. Je ne stresse pas trop, j'avais toujours réussi à louer ce logement dans le passé. Un logement très joli, rénové à 100%, insonorisé... Mais un logement situé dans une ville où les 4 1/2 (deux chambres) disponibles et non loués étaient très nombreux (c'était au début du boom de la construction d'immeubles locatifs neufs). En tout temps. Depuis quelques années du moins.
Mars a passé. Avril aussi. Mai a filé à la vitesse de l'éclair. Juin aussi... 30 juin le locataire quitte. Le logement se retrouve vacant. Puis vient juillet... et enfin août. Au fil des mois qui passaient, j'ai abaissé le prix du loyer, de 705$ jusqu'à 600$! Toute une baisse, non? Trois ans auparavant, je pouvais le louer dans les hauts 600$. Maintenant, non. Le marché avait changé. Des immeubles locatifs neufs sont sortis de terre à la pelletée durant ces années-là. Des 4 1/2 surtout. À des prix... dérisoires selon moi (ça a bien changé depuis). Mais c'est le marché qui parle. Mon locataire me l'a dit: "Pour le même prix, je m'en vais dans un logement neuf". Pour référence, on pouvait trouver des 4 1/2 neufs pour environ 800$. Maintenant, ces mêmes logements sont à 1200$-1400$.
Faire face à la réalité
Ça m'a pris du temps à m'y résigner. Ça fait mal de baisser le prix. Ça fait très mal. Imaginez, après avoir injecté énormément d'argent pour rénover ce logement, je me retrouve maintenant avec un loyer plus bas que lors de mon achat.
Est-ce que j'aurais aimé mieux garder mon ancien locataire? Oui. En plus de perdre deux mois de loyer, je l'ai peinturé de nouveau pour lui donner fière allure après trois ans d'occupation.
Ce sont vos clients!
Les locataires sont nos clients. Et des clients, il faut en prendre soin. On veut les garder. Le coût d'acquisition d'un client est plus cher qu'un client qui reste avec nous. Bon ok, pas toujours là en immobilier. Dans le cas d'un immeuble déjà optimisé du moins. C'est autre chose dans le cas où on veut changer de type de clientèle ou bien augmenter substantiellement le prix des loyers.
Cette semaine-là, un de mes "clients" a refusé de me regarder et de m'adresser la parole quand nous nous sommes croisés (on est en litige devant la Régie du logement depuis 14 mois). Malgré deux tentatives très polies de ma part. Je me suis mordu les lèvres très fort pour ne pas réagir. Je veux qu'il reste. Son logement serait difficile à relouer au prix de son loyer actuel, surtout en automne. Parce qu'encore une fois, des 4 1/2 il en pleut à bas prix (je répète, c'était en 2016!). C'est donc mon associé qui gère les communications avec ce locataire. Le locataire est impeccable et paie son loyer. Son appartement est propre. Je vais continuer à me mordre les lèvres et me taire quand je vais le rencontrer. Je vais piler sur mon rgo et m'assurer que le client soit content.
Mise à jour: J'aime reprendre certains articles d'il y a quelques années et les mettre à jour. Présentement tous les propriétaires immobiliers sont avantagés par une demande importante de logement, et une offre limitée. Depuis 15 ans, j'ai vécu deux périodes où la situation de l'offre et de la demande de logements a complètement changé: vers 2015-2016, avec le début du boom de la construction d'immeubles locatifs neufs et ensuite en 2020 (à Montréal) avec le départ important de certaines populations étudiantes et de travailleurs suite à la première vague de Covid. Ne tenez jamais les choses pour acquises dans vos hypothèses financières.
Steve
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