Utiliser l'argent des autres pour investir en immobilier

L'histoire incroyable d'Éric : Comment il a utilisé l'argent des autres pour investir en immobilier. 

Mon texte Investir en immobilier avec peu d'argent a fait beaucoup réagir certains lecteurs. Certains approuvent le cas d'Éric, qui a utilisé une méthode extrême pour acquérir et rénover son premier achat immobilier, un immeuble de 5 logements, et d'autres désapprouvent sa méthode. Le but de l'article n'était pas d'avoir une séance de bashing, mais plutôt de partager avec les lecteurs une histoire vraie d'un autre jeune investisseur immobilier.

Utiliser l'argent des autres pour investir dans ses projets

Ce qu'il faut retenir de son histoire, c'est que cet investisseur a utilisé l'effet de levier pour acquérir son immeuble et il a poussé ce concept au maximum en utilisant la valeur de la maison de ses parents. Ce n'est pas une stratégie qui peut s'appliquer à tout le monde, évidemment.

Ainsi, Éric a utilisé l'argent de la banque et l'argent prêté par sa famille pour acquérir son immeuble. C'était risqué, oui. Mais lui et sa famille avaient évalué les risques et ils les avaient jugés acceptables. Chacun sa propre tolérance aux risques. Je respecte entièrement sa stratégie de financement.

Pourtant, cette pratique est monnaie courante: les entrepreneurs utilisent exactement la même méthode. Soit via des emprunts bancaires ou via des prêts d'investisseurs privés (incluant les propriétaires immobiliers). L'objectif est de réaliser un retour sur l'investissement plus élevé avec l'entreprise ou l'immeuble que le coût du capital emprunté.

 Investir sans risque?

Certains des commentaires des lecteurs étaient assez surprenants, du genre "oui mais il y avait des risques, il aurait pu perdre son boulot, il aurait pu y avoir un dégât d'eau ou un incendie, il pourrait perdre des locataires, etc. etc.". Ouf.  Comme si on n'y pensait pas avant d'acquérir un immeuble. 

Est-ce que les jeunes générations devraient attendre 20 ans que la situation mondiale se calme, attendre de voir où va l'économie, attendre de voir si on va peut être perdre son emploi? À force de lire ces commentaires de personnes qui disent avoir réussi en immobilier dans leur temps et de nous insulter ou critiquer de le faire maintenant, c'est l'impression que j'ai. Je ne dis pas ici d'acheter n'importe quoi à n'importe quel prix, évidemment, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas écrit!

Révélation choc!

Je vais vous faire une révélation choc, attention, ça va vous perturber: investir dans le but d'avoir des rendements intéressants est une aventure plus risquée que de rester assis confortablement dans son salon! Choquant, non?

Bref, je blague. Éric et moi savions pertinemment qu'investir en immobilier comportait son lot de risques. Le risque zéro n'existe pas, ou très peu. Tout entrepreneur doit évaluer les risques de ses investissements. C'est la même chose en immobilier.

Quand je me suis lancé en immobilier, un membre de ma famille m'a même dit: "tu verras, tu vas le regretter le jour où tu auras des problèmes avec des locataires". Et la journée où ça s'est produit, à peine 6 mois après mon premier achat locatif, c'est avec un malin plaisir que cette personne m'a dit: "ah ah, je te l'avais bien dit". Il y a des personnes qui ne peuvent tolérer aucun problème ou difficulté. Et c'est bien ainsi, être investisseur ou entrepreneur n'est pas pour tout le monde. Ces gens ne devraient pas investir en immobilier, car oui, elles vont en avoir des problèmes. Dans mon cas, je suis prêt à vivre avec des problèmes et des risques.

J'entends déjà certains dire: "oui, mais le marché immobilier pourrait baisser" ou "tu vas peut-être perdre des locataires". Oui... Ça se peut... Mais j'évalue ces risques comme pouvant n'avoir qu'un faible impact à long terme. S'il fallait qu'un investisseur, immobilier ou autre, ne pense qu'aux pires scénarios possibles, la vie serait plutôt déprimante. Je ne dis pas non plus de porter que des lunettes roses.

Ceci étant dit, utiliser l'effet de levier à l'extrême comme Éric l'a fait n'est définitivement pas une stratégie que je recommande à tout le monde. Le cas d'Éric montre cependant qu'il n'y a pas qu'une seule stratégie pour financer l'achat d'un immeuble.

Avez-vous déjà utilisé des stratégies créatives ou alternatives pour financer l'achat d'un immeuble?